Kind: captions
Language: id
Pernah lihat enggak sih ada perusahaan
yang kinerjanya bagus, untungnya tumbuh
terus, eh tapi harga sahamnya malah
anjlok? Ini tuh misteri banget di pasar
saham dan sering bikin kita garu-garu
kepala. Nah, hari ini kita bakal bongkar
salah satu kasus paling menarik di bursa
kita soal raksasa properti yang kayaknya
lagi dicuekin sama pasar. Oke, yuk kita
dalamin pertanyaannya sebetulnya simpel
banget. Ini harganya yang salah atau
pasarnya yang salah lihat? Nah, ini nih
teka-teki yang mau kita pecahin
bareng-bareng tentunya pakai data dan
fakta langsung dari laporan keuangannya.
Coba, Dek, lihat ini kontras banget kan?
Selama setahun terakhir harga sahamnya
itu jatuh anjlok lebih dari 22%. Tapi di
waktu yang sama laba perusahaannya malah
naik hampir 7%. Dan nyambung kan
angkanya ini anomali yang jadi inti
penelusuran kita hari ini. Gimana
ceritanya coba bisa begini? Buat jawab
itu kita mesti kenalan dulu nih sama
tersangka utamanya. Perusahaan di balik
semua ini yaitu Paku Jati atau PWON.
Jadi mereka ini bisnisnya ngapain aja
sih? Dan jangan-jangan ada petunjuk
tersembunyi di modal bisnis mereka. Nah,
di sinilah letak kekuatan utama bisnis
PWON. 80% pendapatan mereka itu datang
dari recuring income. Pendapatan yang
datang terus-terusan kayak dari sewa
mall dan hotel. Ini tuh aliran kas yang
super stabil, bisa diandalin banget.
Udah kayak gaji bulanan lah. Sisanya
yang 20% baru dari jualan properti yang
sifatnya naik turun. Struktur kayak gini
nih yang bikin mereka stabil banget. Dan
jangan salah ya, pendapatan berulangnya
ini bukan dari aset kaleng-kaleng. Kita
lagi ngomongin mesin-mesin uang kayak
Tunjungan Plaza di Surabaya, Kota
Kasablanka di Jakarta, dan masih banyak
lagi. Ini semua aset premium di lokasi
strategis yang enggak berhenti ngasilin
duit. Mau pasar properti lagi naik atau
turun. Ini benar-benar jadi tulang
punggung keuangan mereka. Oke, sekarang
kita masuk ke dagingnya nih. Yuk, kita
oprek angkanya langsung dari laporan
keuangan mereka buat lihat ceritanya
beneran sesuai enggak sama kenyataan.
Kita cek satu persatu petunjuknya.
Petunjuk pertama dan ini yang paling
kelihatan aneh valuasinya. Ini soal
seberapa pasar ngehargain perusahaan ini
dibanding nilai aslinya. Dan di sini nih
anehnya mulai kerasa. Oke, lihat angka
ini. Price to book value-nya 0,67 kali.
Artinya pasar itu nghargain perusahaan
ini cuma 67% dari total nilai aset
bersihnya di pembukuan. Ini tuh kayak
coba bayangin kalian bisa beli aset
senilai Rp100.000 tapi bayarnya cuma
Rp67.000. Diskonnya gede banget kan?
Lanjut. Price to earnings ratiya-ya cuma
7,5 kali. Maksudnya kalau laba
perusahaan segitu terus, kalian cuma
butuh sekitar 7,5 tahun buat balik
modal. Biasanya nih ya rasio serendah
ini tuh buat perusahaan yang lagi
megap-megap, lagi bermasalah. Aneh
banget buat perusahaan yang labanya
justru naik kayak PWON.
Oke, kita geser ke petunjuk kedua dan
yang ini nunjukin seberapa kokoh si
benteng keuangan mereka. Kita intip
neraca keuangannya yang biasanya
nunjukin kesehatan asli sebuah
perusahaan dan angkanya wah jelas
banget. Coba lihat kas mereka itu ada
lebih dari Rp7 triliun sementara total
utangnya cuma 5,5 triliun. Artinya apa?
Artinya mereka itu net cash positif.
Duit tunai mereka lebih banyak dari
semua utangnya. Gila kan? Mereka bisa
lunasin semua utangnya hari ini juga dan
masih ada sisa duitnya. Posisi kayak
gini tuh langka banget dan nunjukin
mereka kuat banget secara finansial.
Petunjuk ketiga, kita lihat mesin
profitnya. Jadi ini bukan cuma soal
berapa banyak duit yang masuk ya, tapi
seberapa jago mereka ngubah pendapatan
itu jadi untung bersih. Dan angkanya,
wah ini gokil sih. Net profit marginnya
itu nyampai 41,5%.
Gampangnya gini, dari setiap 100 perak
pendapatan yang masuk, lebih dari 41
peraknya itu jadi untung bersih. Masuk
kantong. Di sektor properti yang modal
dan biayanya gede, margin setebel ini
tuh bukti kalau operasional mereka
efisien dan mereka punya kekuatan buat
nentuin harga. Oke, sejauh ini semua
bukti nunjukin perusahaannya sehat
banget, kan? Tapi sekarang kita bakal
buka kartu asnya. Bukti paling kuat,
sebuah harta karun tersembunyi yang
kayaknya dilewatin gitu aja sama pasar.
Nah, ini dia puncaknya. Jadi gini, nilai
properti investasi mereka yang dicatat
di pembukuan itu cuma Rp1,2 triliun.
Padahal kalau dinilai pakai harga pasar
sekarang nilainya itu R6,4 triliun.
Artinya ada selisih ada harta karun
senilai Rp24 triliun yang seolah-olah
enggak kelihatan di harga sahamnya.
AIDS enggak cuma itu, mereka juga masih
punya amunisi lain, cadangan lahan atau
landbank seluas hampir 4 juta m² di
lokasi-lokasi strategis. Ini tuh
ibaratnya bensin buat pertumbuhan mereka
ke depan yang lagi-lagi harganya
didiskon gede-gedean sama pasar. Jadi
kalau kita kumpulin semua buktinya,
jelas banget kan perusahaannya kuat,
sehat, bahkan punya nilai tersembunyi
yang gede banget. Nah, kalau
perusahaannya enggak salah terus siapa
dong biang keroknya sekarang? Semua mata
tertuju ke satu tersangka terakhir. Ya,
pasar itu sendiri.
Ada satu kutipan dari sumber kami yang
ngejelasin ini dengan pas banget.
Intinya pasar sekarang tuh kayaknya
enggak terlalu peduli sama kualitas
bisnis, tapi lebih ke mana uang panas
lagi pada ngumpul. Nah, PWON yang stabil
ini mungkin jadi keliakan kurang seksi
buat mereka yang nyari keuntungan cepat.
Terus artinya apa dong? Ini artinya
pasar itu bisa jadi punya blank spot.
Mereka lebih demen sama cerita-cerita
pertumbuhan yang wus-wus, yang agresif.
Mereka sering banget cuekin neraca
keuangan yang kelihatannya ngebosenin
padahal kuat banget. Mereka kayak nunggu
ada cerita heboh atau pemicu besar dulu
baru mau gerak. Jadi Pwon ini kayak
cerita tentang benteng yang kokoh di
tengah pasar yang lagi doyan ngejar
spekulasi. Jadi kesimpulan dari
investigasi kita ini udah jelas banget
ya. Kita lagi ngelihatin perusahaan yang
keren banget, fundamentalnya super
kokoh, tapi dihargai super murah sama
pasar. Jadi, masalahnya bukan di
perusahaannya, tapi di cara pasar
ngelihatnya sekarang. Nah, ini semua
ngebawa kita ke satu pertanyaan terakhir
yang lebih dalam. Sebenarnya dalam
jangka panjang harga saham itu bakal
ngikutin nilai asli perusahaannya enggak
sih? Atau jangan-jangan nilai itu ya
cuma sebatas apa kata pasar aja di waktu
tertentu? Ini nih teka-teki abadi yang
selalu jadi pikiran setiap investor.